こんにちは。
前回はお風呂が壊れて大変なことになってしまった記事を書きました。
そのときにも少し触れましたが、不動産やさんのメガネの男をどうしても信用することができなくなってしまい、夫婦で相談したところ５年間借りた家を退去する運びとなしました。
つきましては、退去時にメガネの男にぼったくられないように付けた知識や実践したことなどを紹介していきたいと思います。
１月某日メールにて
私「こんにちは。私です。
(１ヶ月前に退去申告をしなければならない契約なので)令和４年２月２８日をもって現在すんでいるアパートの契約を解除します。退去通知書を送ってください。
また、お手数ですが下記の内容で今後のやり取りをお願いします。
・これからのやり取りは全てメールでお願いします。
・退去立ち会いは致しません。
・退去費用の請求はガイドラインに沿ってお願いします。現状回復費用を請求される場合は減価償却部分を明確にしたいので、貸し主側の立証責任において、最初から新品だったかどうかを証明する写真や領収書も添付してください。
・金額は専門家に確認してから返事をします。
・入居時にあった傷などは○○です。
また、契約書についてなんですが、ハウスクリーニングについては了承しますが、畳、襖の張り替えについては予想される金額の提示がないことと、現状回復の範囲外になるという点から無効を主張します。
お忙しいところ申し訳ありませんが、よろしくお願い致します。」
メガネ「私さま、お世話になります。
上記の件了承しました。まずは解約に必要な書類を送ります。また、今回の補修工事における保険会社への書類も同封致しますので合わせてご記入・押印の上ご返送をよろしくお願い致します。」
この返信を受けてよっしゃ！と思う気持ちとこの事か保険書類！という怒りの気持ちが入り交じった変な気持ちになったのを覚えてます。
では、なぜあんなに長文のメールを送ったのか解説していきます。
●記録を残す
メールでやり取りを取っておけば後で言った言わないの争いを避けられるからです。
また、すぐに返さなくても大丈夫なので落ち着いて返答することができます。
私なんかも返信されたメールを明けるのが怖くて家に帰ってから妻と一緒に中身を確認するとか結構ありました。
●退去について
退去は退去通知書とカギを不動産やさんに送れば完了します。
自分で作成して送ることも可能(法律等で決められた書式などはありません)ですが、ここは送ってもらった方が早いと思ったのでそうしました。
この時、退去立ち会いの日取りを記入してくださいとポストイットで張られていましたが、メールのスクリーンショットと一緒に立ち会いしないことに了承しましたよね？なので書きませんよとメールしました。
●退去立ち会いは必要ない！？
退去立ち会いはしたことがないため、勉強した知識をお話しします。
そもそも退去立ち会いは法律で定められているわけではなく借主と管理会社(もしくはオーナー)と合意のもとで行います。
お互いに汚れているところや壊れているところを確認するというメリットがありますが、賃貸物件の知識量に格差があるプロと素人が話し合ったらぼったくられる可能性が高いということです。
いわゆる鴨ネギ状態ですね。
また、口車に乗せられてその場でサインなどをしてしまうと料金がおかしいことに後から気付いても、「サインしましたよね？」と切り返されてしまうわけです。
なので退去立ち会いはしないことに今回は決めました。結果が出たらまた記事にしたいと思います。
●現状回復と減価償却について
現状回復とは退出するときになんでもかんでも新品にしてオーナーにお返しするわけではありません。
どう言うことかというと、物はいずれ壊れますよね？そう、劣化していくんです。
賃貸も例外ではありません。
その劣化した分を差し引いて直すことを現状回復と言います。
ちなみに、賃貸のアイテム(例えば壁とか床など)が新品だったかどうかを証明するのはオーナー(私の場合は管理会社つまりメガネの男)責任だということが義務付けられています。
減価償却とは現状回復の話をもっと細かくしたもので、賃貸のアイテムにはそれぞれ耐用年数というHP(ヒットポイント)が存在します。
※ゲームが好きなので許してください
そのHPがシンクだと５年、クロスだと６年などそれぞれ決まっています。
ちなみにユニットバスは賃貸のHPと同じと考えるので軽量鉄骨だと２７年。(３０周年だった我が家の壊れたユニットバスはやはり劣化だったんだと思う。)
なので新品のシンクが１０万円だとすると１年住んだら８万円、２年目は６万円と徐々に価値が減っていくんです。この考え方を減価償却といいます。
そして退去するときはその減ったHP分が払うお金の上限となるわけです。
減価償却ってどんな時でもちまちまHPを削って来るRPGの毒の効果みたいですよね。
賃貸アイテムの耐用年数などを詳しく知りたい方は国土交通省が出している『現状回復ガイドライン』参考にすると良いと思います。
●入居時の傷の提示
これは分かる範囲で送っておきました。
本当は入居したときにできるだけカメラに納めて提示できると良かったんですが、そんな知識が入居当初はなかったので多少諦めています。
●特約事項の取り消し
賃貸契約書の一番大事な部分に『特約ページ』というものがあります。
今回退去を決めたときに改めて賃貸契約書を確認したときに愕然としました。
・退去時にハウスクリーニングを行う料金は３万円前後で借り主負担とする
・全襖と畳の張り替えを借り主負担で行う
これって畳張り替えが安くて５０００円、６枚で３万円。襖は片面３０００円、表裏合わせて１２枚で３万６０００円。合計６万３０００円。
プラスハウスクリーニング代３万円を合わせると計９万３０００円です。
最初に敷金１０万円近く入れているのにほとんど戻ってこない計算になります。
血眼になって改善策をさがしました。
そうしたら見つけました！その秘密は特約履行の”条件”にありました。
特約に載っていることは基本的に先ほど説明した現状回復以上のことを当事者間で約束することを言います。
ただ、さっきも触れたように賃貸のプロと素人の間での約束ですので契約当時の私は鴨ネギだったのでしょう。
特約成立の条件は主に３つあります。
１つ、特約の内容を宅地建物取引士から借り主に説明する
２つ、借り主は現状回復以上の代金を払うことを承諾する
３つ、賃貸契約書の特約ページに押印してある
この条件が揃っていればまず間違いなく特約は成立します。
１つ目、２つ目の条件は録音しておかないと言った言わないの堂々巡りになります。
しかも私の場合３つ目の条件も満たしていたのでかなり焦りましたが、ある情報をさがし当てました。
それは”金額が記載されていない特約は無効になるケースがある”というもんでした。
確かにハウスクリーニングには３万円と記載されていましたが、畳、襖の張り替えには金額が記載されていませんでした。
ここが穴だ！！と思い、メールの内容に盛り込んだところ見事に通ったわけです。
●終わりに
後だしジャンケンみたいで気分を悪くされた方もいるかと思いますが、自分のお金を守るために必死でした。
正直メガネの男にも申し訳ない気持ちも多少はあります。
実際にこの内容を相手に送るときスッゴいプレッシャーでしたからね。
知識をつけてこのようなことがないようにしないとなと思いました。
賃貸のことはYouTubeでもたくさん動画が上がっていますし、前の記事でも紹介したNPO法人賃貸トラブルたすけ隊さんのブログ記事などもありますので是非活用してみてください。
ちなみに私のおすすめYouTuberはマッチョライオンこと両学長のリベラルアーツ大学です。
基本的にはお金の知識を教えてくれるチャンネルですが、賃貸の退去、入居についても優しく分かりやすく解説してくれているので気になる方はどうぞ
現在２月に入りましたが次の住居の不動産やさんは対応も早くアットホームな感じで、何より色々と丁寧に教えて頂けているので安心して荷造り中です。
お風呂の一件から退去することになった話
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